Cara Hitung Pajak PPh dari Sewa Properti (Kos, Apartemen, Rumah)
Punya properti yang disewakan? Bagus, tapi jangan lupa bagian pemerintah. PPh Final 10% atas sewa properti adalah kewajiban pemilik. Banyak yang tidak tahu kewajiban ini — sampai ditegur petugas pajak. Mari bahas tuntas.
Apa itu PPh Final atas Sewa Properti?
Berdasarkan Pasal 4 ayat (2) UU PPh, penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final tarif 10% dari jumlah bruto sewa. "Final" berarti sekali bayar, tidak dijumlah dengan penghasilan lain di SPT tahunan.
Properti yang Kena Pajak
- Rumah disewakan (kontrak/sewa)
- Apartemen disewakan
- Kos-kosan (jika dikelola pemilik perorangan)
- Ruko/kantor disewakan
- Tanah kosong yang disewakan
- Gudang, villa, kavling
Cara Hitung — Contoh Kasus
Kasus 1: Rumah disewakan Rp 50 juta/tahun
- Penghasilan bruto sewa: Rp 50.000.000
- PPh Final 10%: Rp 5.000.000
- Bersih diterima pemilik: Rp 45.000.000
Kasus 2: Kos 8 kamar @ Rp 1,5 jt/bulan
- Penghasilan bruto/tahun: 8 × 1,5 jt × 12 = Rp 144.000.000
- PPh Final 10%: Rp 14.400.000
- Bersih: Rp 129.600.000
Siapa yang Memotong dan Menyetor?
| Penyewa | Yang Setor |
|---|---|
| Perusahaan / Badan | Penyewa potong & setor (pemilik terima netto) |
| Orang pribadi | Pemilik setor sendiri (penyewa tidak wajib potong) |
Cara Setor Pajak
- Buat ID Billing di djponline.pajak.go.id dengan kode jenis pajak 411128 (PPh Final), kode jenis setoran 403 (sewa tanah/bangunan)
- Bayar via teller bank, ATM, atau e-banking dengan ID Billing
- Simpan Bukti Penerimaan Negara (BPN) sebagai bukti pelunasan
- Setoran tanggal 10 bulan berikutnya (kalau penyewa orang pribadi yang setor)
- Setoran tanggal 15 bulan berikutnya (kalau perusahaan/badan)
Cara Lapor di SPT Tahunan
- Login djponline.pajak.go.id pakai NPWP
- Pilih SPT Tahunan PPh Orang Pribadi
- Pilih form 1770 atau 1770S
- Isi di Lampiran-III: Penghasilan yang Dikenakan PPh Final
- Masukkan: jumlah bruto, PPh Final yang sudah disetor, BPN nomor
- Submit dan dapat tanda terima elektronik (BPE)
Tips Menghemat Pajak Secara Legal
- Pastikan kontrak sewa rinci (durasi, harga, biaya yang ditanggung penyewa)
- Pisahkan biaya operasional yang ditanggung penyewa (mis. listrik, internet) — tidak masuk hitungan PPh
- Untuk usaha kos skala besar (>10 kamar dengan layanan tambahan), bisa pertimbangkan dianggap usaha (bukan sewa) — pajak normal pasal 25/29 dengan biaya operasional bisa dikurangkan
- Dokumentasikan biaya renovasi, maintenance — kalau status berubah jadi usaha, biaya ini bisa dikurangkan
Risiko Tidak Bayar Pajak
- Sanksi administrasi: bunga 2% per bulan dari pokok
- Sanksi pidana (UU KUP) jika sengaja: 6 bulan – 6 tahun penjara + denda 2-4× pajak terutang
- Pemerintah tahu lewat data crosscheck dari penyewa, listrik, PBB
Untuk konsultasi spesifik kasus Anda (terutama kos dengan banyak kamar), tetap konsultasikan dengan konsultan pajak bersertifikat.
Artikel Terkait
Investasi Properti di IKN Nusantara: Untung atau Spekulasi di 2026?
Ibu Kota Nusantara (IKN) di Penajam Paser Utara, Kalimantan Timur menjadi salah satu lokasi paling diperdebatkan untuk investasi properti. Sebagian melihatnya sebagai peluang cuan jangka panjang, seba...
10 Daerah Properti Paling Berkembang di Indonesia 2026 (Selain Jabodetabek)
Jabodetabek masih jadi pasar properti terbesar Indonesia, tapi pertumbuhan harganya sudah relatif jenuh. Investor cerdas mulai melirik kota-kota lain dengan apresiasi nilai yang lebih tinggi dan harga...
Beli Rumah dari Lelang Bank: Untung Besar atau Risiko Tinggi?
Rumah lelang bank punya reputasi "bisa untung 30-50% di bawah harga pasar". Tapi banyak pembeli yang akhirnya menyesal karena masalah legal yang tidak terduga. Mari bedah peluang dan risikonya. Apa i...